Schritte 01–04 · Markt & Standort
Lagebewertung
Bauchgefühl, Lage „klingt gut"
Strukturierte Mikrolage-Analyse vor der ersten Besichtigung
Marktvergleich
Angebotspreis als Referenz
Transaktionsdatenbank & eigenes Vergleichsmodell
Entscheidungsgrundlage
Besichtigung → Entscheidung
Schreibtischanalyse filtert 80 % vor der Besichtigung aus
Schritte 05–08 · Objekt & Substanz
Due Diligence
Gutachter beauftragt, Ergebnis abgewartet
Eigene Checkliste mit 40+ Prüfpunkten, unabhängig vom Gutachter
Mängelbewertung
Kosmetische Mängel fallen auf, strukturelle oft nicht
Systematische Substanzprüfung mit Kostenabschätzung je Gewerk
Bewertungsgrundlage
Kaufpreis = Angebotspreis ± Verhandlung
Kaufpreis = Ergebnis aus Ertragswert und Szenariorechnung
Due Diligence · Der unterschätzte Schritt
Umfang
Bausubstanz & Lage — mehr nicht
Technisch, rechtlich, steuerlich, kaufmännisch — parallel und strukturiert
Unterlagen
Was der Verkäufer freiwillig teilt
Definierter Datenraum-Katalog — fehlende Dokumente sind ein Warnsignal
Red Flags
Werden oft erst nach dem Kauf sichtbar
Checkliste mit definierten Abbruchkriterien vor Angebotsabgabe
Ergebnis
„Hat sich gut angefühlt"
Schriftliches DD-Memo mit Kaufempfehlung oder Abbruchbegründung
Schritte 09–12 · Verhandlung & Abschluss
Verhandlungsstrategie
Preisdruck ohne sachliche Basis
Argumentationskette aus Substanz, Lage und Vergleichswerten
Kaufvertrag
Notarentwurf wird akzeptiert oder minimal geändert
Eigene Closing-Checkliste mit 18 Punkten vor Notartermin
Übergabe
Schlüssel, Fotos, fertig
Strukturiertes Übergabeprotokoll mit rechtlicher Absicherung
